Welche Steuern können beim Verkauf einer Immobilie anfallen?

Zunächst die erfreuliche Nachricht: Wer eine selbst genutzte Immobilie verkauft, muss in den meisten Fällen keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen. Dennoch gibt es bestimmte Situationen, in denen die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden kann. Wir erläutern, wann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig ist und unter welchen Voraussetzungen Verkäufer von dieser Abgabe verschont bleiben.

Bei privat gehaltenen Wohnimmobilien gilt grundsätzlich: Befindet sich das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs noch keine zehn Jahre im Eigentum, kann unter Umständen Spekulationssteuer entstehen. Für Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnt haben, gelten günstigere Voraussetzungen. Wurde das Haus oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorhergehenden Kalenderjahren selbst genutzt, bleibt der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.

Steuerliche Folgen eines Immobilienverkaufs bei Scheidung

Besonders häufig kann die Spekulationssteuer Paare betreffen, die erst wenige Jahre vor ihrer Trennung gemeinsam eine Immobilie erworben haben. Kommt es innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf zur Scheidung, sollten sich die Beteiligten nicht nur von einem Immobilienexperten zum aktuellen Wert des Hauses beraten lassen. Ebenso sinnvoll ist eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerfachmann. Abhängig davon, wie lange die Immobilie bereits selbst bewohnt wurde, kann entweder ein zeitnaher Verkauf vorteilhaft sein oder eine vorübergehende Vermietung, bis die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.

Was gilt bei einer geerbten Immobilie?

Bei geerbten Häusern und Wohnungen beginnt die für die Spekulationssteuer relevante Frist nicht erst mit dem Erbfall. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat. War das Objekt bereits länger als zehn Jahre im Besitz des Verstorbenen oder hatte dieser es mehr als drei Jahre vor seinem Tod selbst bewohnt, fällt bei einer anschließenden Veräußerung grundsätzlich keine Spekulationssteuer an.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann allerdings Erbschaftsteuer entstehen, wenn die Immobilie nach dem Erbfall verkauft und nicht selbst genutzt wird. Auch in diesem Zusammenhang spielt eine Frist von zehn Jahren eine wichtige Rolle. Wer das geerbte Haus oder die Wohnung über einen Zeitraum von zehn Jahren selbst bewohnt, kann von der Erbschaftsteuer befreit sein.

Spekulationssteuer beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Auch beim privaten Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist grundsätzlich die Zehnjahresfrist zu beachten. Hat der Eigentümer eine der Wohneinheiten länger als drei Jahre selbst genutzt und verkauft das Gebäude bereits vor Ablauf von zehn Jahren, kann die Fläche der selbst bewohnten Wohnung anteilig vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abgezogen werden.

Wie wird die Höhe der Spekulationssteuer berechnet?

Falls bei einem Immobilienverkauf Spekulationssteuer anfällt, hängt ihre Höhe einerseits vom erzielten Verkaufsgewinn und andererseits vom persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers ab. Wurde ein Haus beispielsweise vor sechs Jahren für 300.000 Euro gekauft und wird nun für 350.000 Euro veräußert, beträgt der grundsätzlich zu versteuernde Gewinn 50.000 Euro. Von diesem Betrag können unter anderem die ursprünglichen Kaufnebenkosten sowie bestimmte Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf abgezogen werden. Zusätzlich besteht ein Steuerfreibetrag in Höhe von 600 Euro.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und wünschen sich fachkundige Unterstützung? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Bei steuerlichen Fragen vermitteln wir Ihnen auf Wunsch auch einen geeigneten Steuerberater.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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