Immobilienverkauf: Wenn Belastungen im Grund zum Hindernis werden

Private Immobilienverkäufer ohne größere Erfahrung unterschätzen häufig, welche Bedeutung das Grundbuch für den Verkaufsprozess hat. Kommt erst beim Notartermin ans Licht, dass beispielsweise eine Verwandte noch über ein eingetragenes Wohnrecht verfügt, kann dies erhebliche Konsequenzen haben. Derartige Einträge können den erzielbaren Verkaufspreis mindern oder im ungünstigsten Fall dazu führen, dass ein Kaufinteressent von seinem Vorhaben Abstand nimmt. Verkäufer sollten sich deshalb frühzeitig mit dem aktuellen Grundbuchauszug ihrer Immobilie auseinandersetzen.

Der Grundbuchauszug zählt zu den wichtigsten Unterlagen bei der Veräußerung einer Immobilie. Er gibt nicht nur Auskunft darüber, wem das Haus, die Wohnung oder das Grundstück rechtlich gehört. Darüber hinaus enthält er bestehende Rechte, Belastungen und Beschränkungen wie Wohn- und Nutzungsrechte, Hypotheken oder Hinweise auf ein Insolvenzverfahren. Erfahrene Qualitätsmakler wissen aus ihrer langjährigen Praxis, welche Eintragungen besonders sorgfältig geprüft werden müssen.

Wohnrechte, Nießbrauch und Vorkaufsrechte

Wohnrechte und Nießbrauchrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleiben grundsätzlich auch bei einem Wechsel des Eigentümers bestehen. Erben reagieren daher nicht selten überrascht, wenn sie dem Grundbuchauszug entnehmen, dass der Verstorbene beispielsweise einem Geschwisterteil ein Nießbrauchrecht eingeräumt hat. Mitunter stellt sich sogar heraus, dass dem Erblasser die Immobilie überhaupt nicht gehörte, sondern ihm lediglich ein Wohnrecht zustand. In einem solchen Fall geht das Eigentum nicht auf die Erben über, sodass sie die Immobilie weder erben noch verkaufen können.

Neben Wohn- und Nießbrauchrechten können im Grundbuch auch Vorkaufsrechte, Wege- oder Leitungsrechte sowie Auflassungsvormerkungen verzeichnet sein. Solche Eintragungen werden üblicherweise als Belastung eines Grundstücks oder einer Immobilie betrachtet. Sie können zum einen die Verfügungsfreiheit des Eigentümers beim Verkauf einschränken und zum anderen Auswirkungen auf die Höhe des möglichen Verkaufspreises haben.

Grundschulden und weitere Grundpfandrechte

In Abteilung III des Grundbuchauszugs sind Grundschulden und Hypotheken eingetragen, die zusammenfassend auch als Grundpfandrechte bezeichnet werden. Sie sichern die Ansprüche von Gläubigern und ermöglichen ihnen unter bestimmten Voraussetzungen, die Immobilie zu verwerten. Besonders häufig finden sich dort Grundschulden, die zur Absicherung laufender Darlehen bei einer Bank bestellt wurden. Finanzierende Kreditinstitute schenken den Angaben in Abteilung III deshalb regelmäßig besondere Aufmerksamkeit.

Für den Verkauf nicht verzichtbar

Der Grundbuchauszug dokumentiert nicht nur sämtliche Belastungen, die mit einer Immobilie verbunden sind. Vor allem werden in Abteilung I die aktuellen Eigentumsverhältnisse eindeutig festgehalten. Aus diesem Grund ist ein Grundbuchauszug bei einem Immobilienverkauf unverzichtbar. Verkäufer können damit nachweisen, dass sie tatsächlich Eigentümer des angebotenen Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks sind und somit über die erforderliche Verkaufsberechtigung verfügen.

Sie wissen nicht genau, welche Dokumente Sie für einen erfolgreichen Immobilienverkauf benötigen? Sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung und begleiten Sie durch den Verkaufsprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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