Maklerprovision: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Aufteilung der Maklerkosten. Im Kern bestimmen sie, dass ein Immobilienmakler vom Käufer höchstens eine Provision in derselben Höhe verlangen darf, wie sie auch vom Verkäufer getragen wird. Ziel dieser Regelung ist es, die Kaufnebenkosten für private Erwerber zu reduzieren und insbesondere zu verhindern, dass die Maklercourtage vollständig auf den Käufer übertragen wird. Ob dieses Ziel in der Praxis tatsächlich erreicht wurde, wird jedoch unterschiedlich beurteilt.

Vor der Gesetzesänderung konnte ein Makler mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Vertrag schließen, nach dem bei einem erfolgreichen Verkauf die gesamte Provision vom Käufer zu zahlen war. Diese Vorgehensweise ist durch das Gesetz, dem der Bundesrat am 5. Juni 2020 zugestimmt hatte, deutlich eingeschränkt worden. Eine vollständige Verlagerung der Maklerkosten auf den privaten Käufer ist seitdem bei den betroffenen Immobiliengeschäften nicht mehr ohne Weiteres möglich.

Provision wird grundsätzlich hälftig verteilt

Die gleichmäßige Aufteilung der Maklerprovision gilt sowohl dann, wenn der Makler mit dem Verkäufer und dem Käufer jeweils einen eigenen Maklervertrag abschließt, als auch in Fällen, in denen nur eine Seite den Makler beauftragt hat. Der Auftraggeber, in der Praxis häufig der Verkäufer, muss deshalb mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision selbst übernehmen. Außerdem muss dem Käufer nachgewiesen werden, dass dieser Anteil tatsächlich bezahlt wurde. Erst im Anschluss darf der Makler die entsprechende Zahlung auch vom Käufer verlangen. Diese Vorgaben betreffen insbesondere den Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer als Verbraucher handelt.

Maklerverträge müssen schriftlich festgehalten werden

Mehr Rechtssicherheit besteht seit der Neuregelung auch bei der Frage, wann ein Maklervertrag wirksam zustande kommt. Verträge über die Vermittlung des Kaufs einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses müssen zwingend in Textform abgeschlossen werden. Die Vereinbarung kann beispielsweise per E-Mail oder in einem schriftlichen Dokument festgehalten werden. Eine rein mündliche Zusage oder ein Handschlag genügen den gesetzlichen Anforderungen dagegen nicht mehr.

Welche Folgen hat die Neuregelung für die Immobilienpraxis?

Ob die gesetzlichen Vorgaben dauerhaft zu grundlegenden Veränderungen am Immobilienmarkt oder zu einer Verschiebung des Verhältnisses zwischen Käufern, Verkäufern und Maklern geführt haben, wird bis heute unterschiedlich eingeschätzt.

In einigen Bundesländern war es bereits vor der Gesetzesänderung üblich, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen teilten. In besonders stark nachgefragten Regionen kam es dagegen häufiger vor, dass die Provision ausschließlich vom Käufer übernommen wurde.

Unabhängig von der Aufteilung haben die fachliche Expertise, die Marktkenntnis und die Vermittlungsleistung eines professionellen Immobilienmaklers weiterhin ihren Wert. Die konkrete Höhe der Provision bleibt grundsätzlich Verhandlungssache. Das Gesetz schreibt keinen festen Provisionssatz vor, sodass lediglich regionale oder marktübliche Richtwerte bestehen. Teilweise wird eine höhere Provision sogar als Hinweis auf das ausgeprägte Verhandlungsgeschick eines Maklers verstanden. Eigentümer könnten daraus schließen, dass ein Makler, der seine eigene Vergütung erfolgreich verhandelt, auch beim Immobilienverkauf konsequent daran arbeitet, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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